전세 사기 뉴스가 끊이지 않는 요즘, 전세 계약 주의사항을 제대로 알고 있느냐가 수천만 원의 보증금을 지키는 열쇠다. 처음 전세 계약을 하는 사회초년생부터 이사를 앞둔 기존 세입자까지, 반드시 확인해야 할 핵심 사항을 정리했다.
전세 계약 전 반드시 확인할 서류
전세 계약 주의사항의 첫 번째는 서류 확인이다. 등기부등본은 계약 당일 발급본으로 확인해야 한다. 며칠 전 발급본은 그 사이 근저당이 추가되었을 수 있어 의미가 없다.
등기부등본에서 확인할 것은 소유자 이름, 근저당 설정 금액, 가압류 여부다. 근저당이 설정되어 있다면 그 금액과 전세 보증금을 합친 액수가 시세의 70%를 넘지 않는지 계산해야 한다.
건축물대장도 꼭 확인하자. 위반건축물이면 경매 시 보증금 회수가 어려울 수 있다. 정부24에서 무료로 열람할 수 있다.
임대인 신분증과 등기부등본상 소유자가 일치하는지도 대조해야 한다. 대리인이 계약하는 경우 위임장과 인감증명서를 요구해야 한다.
70%
안전 전세가율 기준
당일
등기부등본 발급 기준
5천만 원
HUG 보증 최우선변제금(서울)
전세보증금 반환보증보험 가입
전세 계약 주의사항 중 가장 중요한 것이 전세보증금 반환보증보험이다. HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증에서 가입할 수 있으며, 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 지급해준다.
가입 조건은 전세 계약서상 보증금이 수도권 7억 원, 지방 5억 원 이하여야 한다. 보험료는 보증금의 연 0.1~0.2% 수준으로 부담이 크지 않다.
▲ 계약 후 전입신고와 확정일자를 받은 뒤 가능한 빨리 가입하는 것이 좋다. 계약일로부터 일정 기간이 지나면 가입이 제한될 수 있다.
최근에는 전세보증보험 가입이 거절되는 사례도 늘고 있다. 집주인의 세금 체납이나 다주택 과다 채무가 원인인 경우가 많으니, 계약 전 보증보험 가입 가능 여부를 먼저 확인하는 것도 방법이다.
계약서 작성 시 체크포인트
전세 계약 주의사항은 계약서 작성 단계에서도 이어진다. 특약사항에 반드시 넣어야 할 내용이 몇 가지 있다.
첫째, 임대인의 세금 체납 없음 확인 문구다. 국세와 지방세 완납증명서를 요구할 수 있다. 세금 체납이 있으면 경매 시 세금이 보증금보다 우선 변제될 수 있다.
둘째, 전세보증금 반환보증보험 가입에 협조한다는 문구를 넣어야 한다. 보증보험 가입 시 임대인의 동의가 필요한 경우가 있기 때문이다.
셋째, 근저당 추가 설정 금지 조항이다. 계약 후 임대인이 추가로 대출을 받아 근저당을 설정하면 세입자의 보증금 순위가 밀릴 수 있다.
- 특약 1 - 임대인 국세·지방세 체납 없음 확인
- 특약 2 - 전세보증금 반환보증보험 가입 협조
- 특약 3 - 계약 후 근저당 추가 설정 금지
- 특약 4 - 잔금일까지 등기부등본 변동 없을 것
- 특약 5 - 하자 수리 범위 및 비용 부담 주체 명시
| 확인 서류 | 확인 내용 | 발급처 |
|---|---|---|
| 등기부등본 | 소유자, 근저당, 가압류 | 인터넷등기소 |
| 건축물대장 | 위반건축물 여부 | 정부24 |
| 국세완납증명 | 세금 체납 여부 | 홈택스 |
| 지방세완납증명 | 지방세 체납 여부 | 위택스 |
입주 후 반드시 해야 할 것
전세 계약 주의사항은 계약서 작성으로 끝나지 않는다. 잔금을 치르고 입주한 당일, 반드시 전입신고와 확정일자를 받아야 한다.
전입신고는 주민센터 방문 또는 정부24 온라인으로 가능하고, 확정일자는 주민센터에서 전세 계약서에 도장을 받으면 된다. 이 두 가지가 대항력과 우선변제권의 기초가 된다.
▲ 전입신고일과 확정일자를 받은 다음 날 0시부터 대항력이 발생한다는 점을 기억해야 한다. 잔금일 당일 처리하는 것이 가장 안전하다.
입주 후에도 정기적으로 등기부등본을 확인하는 습관이 필요하다. 임대인이 몰래 근저당을 추가 설정하는 경우를 조기에 발견할 수 있다.
전세 사기 예방 핵심
시세 대비 전세가율이 80%를 넘으면 위험 신호다. 신축 빌라의 경우 90%를 넘는 경우도 있는데, 이런 매물은 깡통전세 위험이 매우 높으니 피하는 것이 상책이다.
자주 묻는 질문 FAQ
Q. 전세 계약 주의사항으로 공인중개사를 통하지 않아도 되나?
A. 직거래도 법적으로 유효하지만, 공인중개사를 통하면 사고 발생 시 중개사 배상 책임이 있어 한 겹의 안전장치가 추가된다. 가능하면 공인중개사를 통하는 것을 권장한다.
Q. 전세보증금 반환보증보험 가입이 거절되면?
A. HUG에서 거절되면 SGI서울보증이나 한국주택금융공사(HF) 상품을 알아보는 것이 좋다. 그래도 안 되면 해당 매물의 안전성 자체를 재검토해야 한다.
Q. 묵시적 갱신 시에도 전세 계약 주의사항이 동일한가?
A. 묵시적 갱신 시에는 기존 계약 조건이 그대로 유지되지만, 보증보험 갱신 여부와 등기부등본 변동 사항은 반드시 다시 확인해야 한다.